Ассоциация просит дать разъяснения по следующим вопросам, связанным с применением Федерального закона № 115-ФЗ:
Согласно пункту 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ операция с наличными и (или) безналичными денежными средствами, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую совершается данная операция, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает ее.
1. Действующее законодательство Российской Федерации не содержит исчерпывающего перечня объектов недвижимого имущества, сделки с которыми подлежат обязательному контролю, данный перечень является открытым. Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ устанавливается обязанность кредитных организаций по направлению сообщений в уполномоченный орган о расчетах в рамках таких сделок.
Просим рекомендовать методологию определения перечня таких сделок кредитными организациями с целью формирования списка ключевых слов для надлежащей автоматизации процесса выявления таких операций.
2. Является ли операция по выдаче кредитной организацией ипотечного кредита операцией по сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ?
3. Будут ли подлежать обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ следующие операции с недвижимым имуществом (совершаемые по следующим основаниям):
Примеры назначения платежа:
4. Следует ли относить к операциям, подлежащим обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, операции по социальным выплатам для приобретения или строительства жилого помещения?
Примеры назначения платежа:
5. Подлежат ли обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ операции с денежными средствами по сделкам с недвижимым имуществом, осуществляемые с участием нотариусов?
Примеры назначения платежа:
6. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр.
Следует ли относить к операциям, подлежащим обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, платежи (операции), связанные с освоением, пользованием и изучением недр?
Примеры назначения платежа:
7. Согласно статье 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
При этом согласно действующему законодательству не подлежат государственной регистрации шлюпки и иные плавучие средства, которые являются принадлежностями судна, суда массой до 200 килограмм включительно и мощностью двигателей (в случае установки) до 8 киловатт включительно, а также спортивные парусные суда, длина которых не должна превышать 9 метров, которые не имеют двигателей и на которых не оборудованы места для отдыха, беспалубные несамоходные суда, длина которых не должна превышать 12 метров.
Подлежат ли обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ и направлению в уполномоченный орган операции по аренде/фрахту данных судов?
Если в назначении платежа (операции) объектом недвижимости указано судно, то обязана ли кредитная организация направить сообщение в уполномоченный орган, так как эта операция будет подлежать обязательному контролю?
Примеры назначения платежа:
8. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Подлежат ли обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ операции, осуществляемые по сделкам приобретения модульных зданий, сборно-разборных конструкций, так как по информации из открытых источников: модульные здания — здания из модулей заводского изготовлений, собранные из одного и более блоков модулей. Модульные здания относятся к временным строениям, могут устанавливаться без фундамента, могут легко демонтироваться и перевозиться на другое место. Являются ли объектами недвижимого имущества модульные здания, сборно разборные конструкции? Подлежат ли обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ операции в назначении платежа которых указан данный объект строительства?
Примеры назначения платежа:
9. Следует ли относить к операциям, подлежащим обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, платежи (операции) по договорам купли-продажи неотделимых улучшений?
Пример назначения платежа:
10. Следует ли относить к операциям, подлежащим обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, операции по внесению клиентами — юридическими лицами наличных денежных средств по 15 кассовому символу (поступление от операций с недвижимостью)?
Пример назначения (платежа) операции:
11. Юридическое лицо вносит наличные денежные средства в сумме 3,5 миллиона рублей на свой расчетный счет по объявлению на взнос наличными с назначением «Оплата по договору купли-продажи земельного участка».
Денежные средства поступили первоначально от физического лица — покупателя земельного участка в кассу предприятия и, в последующем, поступили в кредитную организацию для зачисления на расчетный счет клиента — юридического лица. С учетом того, что формулировка пункта 4 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ претерпела существенные изменения и с 10.01.2021 организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, обязаны представлять сведения о совершаемых их клиентами непосредственно в указанных организациях операциях с денежными средствами или иным имуществом, подлежащих обязательному контролю, а операция по сделке с недвижимым имуществом фактически была осуществлена в кассе предприятия, следует ли кредитной организации при формировании ФЭС по данной операции с кодом вида операции 1002 «Зачисление на счет юридического лица денежных средств в наличной форме», указать дополнительный код 8001 «Операция, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом»?
12. Верно ли утверждение, что при составлении ФЭС на операцию, подлежащую обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, лицом, совершающим операцию, следует указывать лицо, которое перечисляет денежные средства, а получателем по операции — получателя денежных средств (в настоящее время, для кода вида операции 8001, лицом, совершающим сделку, является лицо, передающее недвижимое имущество по договору в рамках сделки с недвижимым имуществом, а получателем по сделке — лицо, которое получает недвижимое имущество по договору в рамках сделки с недвижимым имуществом)?
13. Кредитными организациями предоставляется услуга по аренде сейфовых ячеек для осуществления расчётов по сделкам с недвижимым имуществом. В рамках указанной операции покупатель недвижимого имущества арендует сейфовую ячейку для осуществления расчёта с продавцом, в которую закладывает денежные средства. Стоимость недвижимого имущества по сделке в рамках договора может превышать 3 млн. рублей, сумма денежных средств, закладываемых в сейфовую ячейку, может как превышать 3 млн рублей, так и быть ниже установленного порога. При этом непосредственно расчётная операция по сделке с недвижимым имуществом в учётных системах кредитной организации не отражается (ни в наличной форме, ни в безналичной), кроме операции по оплате услуги аренды сейфовой ячейки.
Верно ли понимать, что операция аренды сейфовой ячейки для совершения сделки с недвижимым имуществом не подлежит обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ?
14. В тексте пояснительной записки к проекту Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля» было указано, что «законопроектом предлагается усовершенствовать институт обязательного контроля операций с денежными средствами или иным имуществом» и «принятие законопроекта позволит значительно снизить регуляторную нагрузку на организации банковского и иных секторов».
Руководствуясь позицией, заложенной в пояснительной записке к законопроекту, верно ли понимать, что у кредитной организации не возникает обязанности:
14.1. Контролировать все операции по счету клиента на сумму меньше 3 000 000 рублей (в случае получения от клиента документов по сделке с недвижимым имуществом с суммой по сделке равной или превышающей 3 000 000 рублей), по их накоплению и при достижении пороговой суммы направить ФЭС в уполномоченный орган?
14.2. Контролировать предоставленные клиентом документы по сделкам с недвижимым имуществом и сопоставлять их при получении с движением по счетам клиентов в целях выявления операций, подлежащих обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ?
15. В тексте пояснительной записки к проекту Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля» содержится также ранее зафиксированная позиция Банка России «в случае если кредитная организация при проведении расчетной операции своего клиента по сделке с недвижимым имуществом не располагает всей необходимой информацией, на основании которой она может сделать вывод о проведении ее клиентом операции, подлежащей обязательному контролю, и указанная операция при реализации правил внутреннего «противолегализационного» контроля не отнесена к операции, в отношении которой возникает подозрение, что она связана с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма, обязанности по направлению соответствующих сведений в уполномоченный орган у кредитной организации не возникает».
Верно ли понимать, что у кредитных организаций отсутствует обязанность по запросу документов у клиентов в целях выявления операций, подлежащих обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ?
Просим разъяснить позицию Банка Росси по следующим вопросам:
15.1. Какие сделки включаются в перечень сделок с недвижимым имуществом для квалификации операции как подлежащей обязательному контролю?
Просим дать определение понятию «сделка с недвижимым имуществом», в том числе, указав в нем, является ли обязательным критерием такой сделки переход права собственности на недвижимое имущество, и отразив в нем, что у кредитной организации в целях классификации операции как подлежащей обязательному контролю отсутствует обязанность по запросу документов, подтверждающих переход права собственности до совершения такой операции.
15.2. В назначении платежа (операции) могут встречаться сокращения, что усложняет выявление операций с недвижимостью, подлежащих обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ. Например: «платеж за пок неж пом», «платеж за кв», и иные версии клиентов.
Просьба сформировать рекомендации для кредитных организаций по работе в таких случаях.
15.3. В случае если в назначении платежа (операции) указан только договор купли-продажи имущества без уточнения (движимое или недвижимое), правильно ли понимать, что данные операции не будут подлежать обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ из-за отсутствия в назначении платежа указания на такой критерий обязательного контроля как «недвижимое имущество»?
Примеры назначения платежа:
15.4. Если в назначении платежа (операции) имеется ссылка на договор купли- продажи движимого и недвижимого имущества, кредитная организация не будет обладать достаточной информацией для определения суммы по платежу, приходящейся на долю недвижимого имущества.
Верно ли понимать, что данные операции не будут подлежать обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ из-за отсутствия всей необходимой информации, на основании которой можно сделать вывод о проведении клиентом операции, подлежащей обязательному контролю?
Пример назначения платежа:
15.5. Следует ли относить к операциям, подлежащим обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, операции, если в назначении указано «Оплата прав по закладным по дог. купли-продажи закладных»?
Пример назначения платежа:
По вопросам 1 — 4, 6 — 8, 15.1, 15.5.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ (здесь и далее по тексту в редакции Федерального закона № 208-ФЗ) операция с наличными и (или) безналичными денежными средствами, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую совершается данная операция, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает её.
Исходя из буквального прочтения рассматриваемой нормы обязательному контролю подлежат любые операции с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемые в рамках сделки с недвижимым имуществом. При отнесении операции к подлежащим обязательному контролю в соответствии с указанной нормой, кредитной организации следует принимать во внимание норму статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также учитывать, что операция с денежными средствами должна быть осуществлена во исполнение сделки, предметом которой является недвижимое имущество.
В целях отнесения объекта сделки к недвижимому имуществу кредитной организации следует руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации, в частности статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По вопросу 5.
Норма пункта 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ не содержит изъятий в отношении операций с денежными средствами, осуществляемым по сделкам с недвижимым имуществом с участием нотариусов.
По вопросу 9.
Принимая во внимание норму пункта 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации и имеющуюся судебную практику по данному вопросу, неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества не могут выступать самостоятельным предметом сделки, заключаемой параллельно со сделкой купли-продажи такого объекта недвижимого имущества.
Учитывая изложенное, полагаем, что сделка по купле-продаже объекта недвижимого имущества с неотделимыми улучшениями на сумму равную или превышающую 3 миллиона рублей либо её эквивалент в иностранной валюте подлежит обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ.
Дополнительно считаем необходимым отметить, что если совершение сделки осуществляется посредством комбинации двух сделок (сделки купли-продажи объекта недвижимого имущества без учета стоимости неотделимых улучшений и сделки купли-продажи неотделимых улучшений такого объекта), сумма каждой из которых менее вышеуказанного порогового значения, то это может свидетельствовать о том, что одной из целей такого дробления сделок является уклонение от процедур обязательного контроля, предусмотренных Федеральным законом № 115-ФЗ.
По вопросам 10, 14.2, 15.2, 15.3, 15.4.
Порядок выявления и квалификации операции в качестве подлежащей обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ разрабатывается кредитной организацией самостоятельно в своих внутренних документах.
Обязанность кредитной организации по направлению сведений в уполномоченный орган о подлежащих обязательному контролю операциях возникает при наличии всей информации, необходимой для квалификации операций в качестве подлежащих обязательному контролю.
Дополнительно отмечаем, что в целях выявления подлежащей обязательному контролю операции кредитная организация вправе запросить у клиента дополнительную информацию и документы, необходимые для исполнения обязанности, установленной Федеральным законом № 115-ФЗ.
По вопросу 11.
При осуществлении расчетов по сделке с недвижимым имуществом клиент кредитной организации может выступать как лицо, совершающее операцию (плательщик), так и в качестве получателя.
Учитывая изложенное, в случае, если в описанной в обращении ситуации кредитная организация располагает достаточной информацией для квалификации операции клиента – юридического лица в качестве подлежащей обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, то кредитная организация вправе указать в ФЭС соответствующий дополнительный код.
По вопросу 12.
При направлении сообщения в уполномоченный по операции, подлежащей обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, получателем по операции следует указывать лицо, которое получает денежные средства по операции, осуществленной по сделке с недвижимым имуществом, а лицом, совершающем операцию – плательщика денежных средств.
По вопросу 13.
С учетом позиции, изложенной по 1 вопросу обращения, операции, осуществляемые клиентом, связанные с помещением в предоставленный ему кредитной организацией индивидуальный банковский сейф и изъятием из него наличных денежных средств, сами по себе не являются операциями, осуществляемыми по сделке с недвижимым имуществом, и не подлежат обязательному контролю в соответствии с рассматриваемой нормой.
Вместе с тем, если помещенные наличные денежные средства в предоставленный покупателю недвижимого имущества кредитной организацией индивидуальный банковский сейф выдаются лицу, являющемуся продавцом недвижимого имущества, на основании договора или иных, необходимых для получения денежных средств, документов, то такая операция представляет собой расчеты по сделке с недвижимым имуществом, то есть осуществляется по сделке с недвижимым имуществом и, соответственно, подлежит обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ (при условии ее совершения на установленную Федеральным законом № 115-ФЗ сумму).
По вопросу 14.1.
Пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ прямо определено, что обязательному контролю подлежит операция на сумму равную и превышающую 3 миллиона рублей либо её эквивалент в иностранной валюте. Контроля за накоплением платежей не требуется.
© 2015–2026. Юридический центр «Догма». Все права защищены.
ИП Щеголихин Дмитрий Александрович. ИНН 583401208239.
E-mail: dogma58@bk.ru, Тел.: +7(960)317-73-88.
При любом использовании материалов с сайта ссылка на юридический центр «Догма» обязательна.
