Письмо ДФМиВК Банка России от 16.12.2020 № 12-4-4/5437

Запрос от 10.11.2020 № 02-05/850

Так, начиная с 10.01.2021 года согласно пункту 1.1 статьи 6 Закона № 208-ФЗ: «Операция с наличными и (или) безналичными денежными средствами, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую совершается данная операция, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает ее.».

Согласно пункту 2) части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом в случае отсутствия в договоре указанного условия, договор считается не заключенным. Учитывая данную норму, правовым последствием заключения договора участия в долевом строительстве, при условии соблюдения субъектами законодательства о долевом строительстве требований Закона № 214-ФЗ, является возникновение у участника долевого строительства права собственности на объект строительства (доля в объекте) и, соответственно, по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса РФ договор долевого участия в строительстве можно рассматривать как сделку с недвижимым имуществом.

Согласно пункту 5) части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать условия привлечения денежных средств участников долевого строительства, одним из которых является размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Закона № 214-ФЗ.

Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве установлены статьей 15.5 Закона № 214-ФЗ, исходя из норм статей 860.7-860.10 Гражданского кодекса РФ.

Согласно части 2 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу — агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью б статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ. При этом согласно статье 860.7 Гражданского кодекса РФ права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару.

В соответствии с частью 8 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ в случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным указанной статьей, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет.

Исходя из приведённых выше норм законодательства, просим разъяснить, будут ли подлежать обязательному контролю перечисленные ниже виды операций с использованием счета эскроу при расчетах в рамках договора долевого участия в строительстве, если сумма, на которую совершается операция, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает её:

1) операция по зачислению денежных средств на счет эскроу депонента;

2) операция по списанию денежных средств со счета эскроу на счет бенефициара;

3) операция по возврату денежных средств со счета эскроу депонента на расчетный счет депонента?

Письмо ДФМиВК Банка России от 16.12.2020 № 12-4-4/5437

Департамент финансового мониторинга и валютного контроля Банка России рассмотрел обращение Ассоциации банков России (Ассоциация «Россия») от 10.11.2020 № 02-05/852 по вопросам применения Федерального закона № 115-ФЗ в редакции Федерального закона № 208-ФЗ, и сообщает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при — возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару (пункт 1 статьи 860.7 ГК РФ). В случае если иное не предусмотрено договором, ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу, за исключением случая возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару (пункт 1 статьи 860.8 ГК РФ).

Согласно статье 860.10 ГК РФ закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора эскроу, а денежные средства со счета возвращаются депоненту либо при возникновении оснований перечисляются бенефициару.

Учитывая изложенное, полагаем, что открытие счета эскроу и зачисление на него денежных средств, а также операция по возврату денежных средств со счета эскроу на расчетный счет депонента не являются операциями, подлежащими обязательному контролю по основанию, указанному в пункте 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ в редакции Федерального закона № 208-ФЗ. В случае если при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу, осуществляется операция по перечислению денежных средств со счета эскроу на счет бенефициара по сделке с недвижимым имуществом, то такая операция подлежит обязательному контролю по указанному выше основанию.