Оглавление:
Под оказанием посреднических услуг при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества понимаются такие виды посредничества, когда организация и индивидуальный предприниматель выступает от имени и по поручению участника сделки с недвижимым имуществом, непосредственно участвует в такой сделке и, соответственно, самостоятельно (но в интересах представляемого) осуществляет операции с денежными средствами или названным подконтрольным имуществом.
К субъектам сектора следует относить и агентов по операциям с недвижимостью, осуществляющих подбор вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, помощь в заключении клиентами сделок по купле-продаже объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных лиц.
В настоящее время сектор представлен более 10 тыс. субъектов, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества (далее – риэлторы).
Наибольшая доля субъектов сектора приходится на Центральный федеральный округ – 21%.
Сектор риэлторов неоднороден по специфике деятельности и масштабам бизнеса, что отражается на существенных различиях в уровнях риска использования сегментов сектора в схемах ОД/ФТ.
В зависимости от формы осуществления предпринимательской деятельности риэлторы подразделяются на организации (юридические лица) и индивидуальных предпринимателей (далее – ИП). На индивидуальных предпринимателей приходится около 1/3 от общего числа риэлторов (около 3 тыс. ИП).
В зависимости от категории жилья риэлторы классифицируются на сопровождающих сделки купли-продажи типового жилья (85%), повышенного качества (13%) и элитного жилья (2%).
Влияние на классификацию риэлторов и масштаб их бизнеса оказывает набор предоставляемых услуг.
В этой связи сектор сегментируется на агентства недвижимости (крупный и средний бизнес), имеющие свои представительства (офисы) в регионе, и частных риэлторов (мелкий бизнес).
В настоящее время в Российской Федерации рынок риэлторских услуг сокращается, поскольку услуги сектора становятся менее востребованы у населения за счет следующего:
В случае оформления электронной регистрации ипотечной сделки клиент получает дополнительную скидку.
Объявления размещаются в Приложении «Дом Клик» не только проверенными физическими лицами, но и юридическими лицами, аккредитованными Российской Гильдией Риэлторов.
Таким образом, наиболее важным критерием для участников сделок с недвижимостью является «чистота» сделки и ценовая политика посреднической услуги. К риэлторам обращаются в большей степени затем, чтобы иметь максимальное количество вариантов и возможность вести предварительные торги стоимости недвижимости.
В настоящий момент рынок недвижимости представлен новостройками и вторичным жильем. На вторичном рынке жилья последовательно сокращается объем спроса. Растет и число выданных ипотечных кредитов, что говорит о недостаточности собственных средств для приобретения жилья. Таким образом, действия на рынке сводятся к покупке у застройщика недвижимого имущества с использованием средств ипотечного кредитования путем дистанционного оформления через различные электронные продукты банка.
Кроме того, в Российской Федерации создана национальная организация профессиональных участников рынка недвижимости — Российская Гильдия Риэлторов, объединяющая около 1200 компаний, в том числе 45 региональных ассоциаций.
В соответствии с п. 9 ст. 7 Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее – ПОД/ФТ) контроль за исполнением законодательства о ПОД/ФТ риэлторами возложен на Росфинмониторинг.
Осуществляемая Росфинмониторингом надзорная деятельность основывается на концепции риск ориентированного подхода, предусматривающего повышенное внимание к поднадзорным субъектам, имеющим высокие риски нарушения требований законодательства о ПОД/ФТ. Данный подход применяется для того, чтобы меры надзорного реагирования соответствовали выявленным рискам.
В целях реализации дифференцированного подхода к проведению контрольных мероприятий субъекты сектора подразделяются на 4 группы (в зависимости от уровня риска): в отношении группы с низким уровнем риска проводится текущий мониторинг, с умеренным уровнем риска — профилактические мероприятия, с повышенным уровнем риска — адресное взаимодействие, корректирующие меры (в форме направления письма руководству, дистанционные формы обучения и др.), с высоким уровнем риска — документарные и выездные проверки, а также направляются материалы в правоохранительные структуры.
Проведена оценка угрозы вовлечения субъектов сектора в «теневые» группы, использующие типологии ОД ФТ.
Сектор характеризуется, в целом, повышенным уровнем криминализованности, поскольку факты приобретения недвижимого имущества на преступные доходы фигурируют в материалах уголовных дел по статьям 174, 174.1 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее — УК РФ).
В 2015-2018 гг. было вынесено чуть более 20 приговоров в отношении лиц (группы лиц), осуществивших мошеннические действия и хищения недвижимого имущества, легализацию преступных доходов, а также причинение вреда жизни и здоровью граждан. В большинстве дел размер причиненного ущерба расценивается как «особо крупный» (от 1 млн руб.).
При этом основные преступления, связанные с совершением мошеннических действий (ст. 159 УК РФ), а именно, мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, и хищениями (ст. 160 УК РФ), приходятся не на субъектов сектора.
Анализ данных подтверждает, что фигурантами уголовных дел, связанных с незаконным приобретением недвижимого имущества (приобретением на преступные доходы), выступают в большинстве случаев не представители сектора, а преступные элементы, использующие инфраструктуру сектора.
При этом если говорить более широко о рынке купли/продажи недвижимости, то наибольшую угрозу с точки зрения ОД представляют инвестиции в строительство (как правило без привлечения риелторов), а также инвестирование сомнительного капитала в объекты недвижимости за рубежом, что обусловлено, прежде всего, недостаточной прозрачностью бенефициарных собственников объектов недвижимости, приобретенных в иностранных юрисдикциях.
В частности, угроза «отмывания» преступных доходов, посредством вложения денежных средств, прошедших этап расслоения в ликвидные активы за рубежом, в значительной мере нивелирована за счет:
При этом угроза остается существенной в случае, если расчеты за недвижимость, находящуюся за границей, ведутся со счетов, открытых на резидентов Российской Федерации в зарубежных банках.
Потенциально существует угроза ФТ — приобретение недвижимости и передача его в распоряжение террористам, использование средств, полученных от продажи недвижимости на финансирования террористических групп.
Вывод: в силу совершаемых преступлений с привлечением инфраструктуры сектора (недвижимость) уровень угрозы потенциально повышенный. Вместе с тем, в существующей действительности риелтор в большинстве случаев не является обязательным участником (стороной) сделки с недвижимостью.
Проведена оценка уязвимости сектора на предмет удобства и видимости каналов, позволяющих реализоваться угрозам.
В силу использования инфраструктуры сектора (недвижимость) в противоправных схемах, причиняющих ущерб непосредственно гражданам, Росфинмониторингом уделяется повышенное внимание к данному сектору.
Росфинмониторинг осуществляет меры надзорного реагирования в отношении субъектов сектора, используя метод риск-ориентированного подхода, во взаимодействии с органами Прокуратуры, что обуславливает наибольшую долю проведенных проверок.
Ввиду актуальности вопроса использования функционала Личного кабинета, Росфинмониторингом уделяется повышенное внимание профилактическим мероприятиям, включающим вопросы разъяснения преимущества работы в нем: ознакомление с информационными материалами, принятие участия в «добровольном сотрудничестве», получение доступа к полному Перечню организаций, физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму (далее – Перечень), направление сведений по операциям, подлежащим обязательному контролю, и о сомнительных операциях в Росфинмониторинг, а также направление информации о результатах проверки своих клиентов, в отношении которых применены либо должны применяться меры по замораживанию (блокированию) денежных средств или иного имущества (ФЭС-3).
Главный результат проведения указанных мероприятий — в настоящее время сектор в целом вовлечен в систему ПОД/ФТ, несмотря на отсутствие специальных требований (разрешительной системы) для работы на рынке недвижимости.
На начало 2018 года уровня законопослушности субъектов сектора повысился на 6% (в сравнении с 2016-2017 гг.), в том числе за счет использования функционала Личного кабинета.
Результаты мониторинга сектора и проверочной деятельности Росфинмониторинга показывают, что основными причинами допускаемых риэлторами нарушений обязательных требований являются недостаточное знание (понимание) нормативных правовых актов в сфере ПОД/ФТ и (или) несвоевременное ознакомление с внесенными в них изменениями.
Табл. Основные нарушения, выявленные по результатам проверок в 2017 году
В настоящее время основным фактором уязвимости является высокая ликвидность недвижимости, сравнительно низкие транзакционные издержки ее использования в качестве объекта инвестиций.
Кроме того, уязвимостью выступает возможность расчетов физическим лицом за наличные средства в сделках с недвижимостью (главным образом, на вторичном рынке).
При этом следует отметить, что в связи с развитием электронных средств платежа в последние годы прослеживается устойчивая тенденция сокращения объема наличных операций. Развитие рынка недвижимости определяет и меры контроля за действиями его участников:
Кроме того, неотъемлемую роль в проверке данных и законности операций при совершении сделок с недвижимым имуществом играет нотариус. Например, в присутствии нотариуса совершаются сделки, касающиеся отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности у несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного лица; связанные с распоряжением недвижимостью, в которых лица действуют на основании доверительного управления или права опеки).
Вывод: относительная легкость доступа на рынок позволяет недобросовестным участникам использовать его инфраструктуру в «теневых» схемах. Вместе с тем оценка уровня законопослушности в секторе, формируемая в режиме дистанционного мониторинга и в результате проверочных мероприятий в отношении его субъектов, позволяет сделать вывод об умеренном уровне уязвимости.
Сопоставление результатов оценки угроз и уязвимостей позволило классифицировать риск использования субъектов сектора в схемах ОД/ФТ, а также выработать меры воздействия.
На рынке доминируют агентства недвижимости, предоставляющие расширенный спектр услуг, начиная от подбора вариантов недвижимости и заканчивая предложениями строительства и реконструкции (крупный и средний бизнес). В данных сегментах высокий уровень корпоративного контроля дополняется системой государственного контроля, что в результате проявляется в высоком уровне законопослушности в целях ПОД/ФТ, низком уровне криминализованности.
Основные риски использования сектора в схемах ОД проявляются прежде всего в сегменте индивидуальных риэлторов, на который приходится треть сектора. Как правило, у таких риэлторов значительно меньшее количество клиентов, чем у агентств недвижимости, применение типологий не носит массовый характер.
В значительной мере риски вовлечения сектора в противоправные схемы (риск мошенничества, коррупции) нивелируется государственным контролем (налоговым, таможенным законодательством), а также кредитными организациями.
Принимаемые государством меры (постоянная актуализация кадастровой стоимости объектов недвижимости, как базы налогообложения, увеличение срока с 3-х до 5 лет, в течение которого собственник не может реализовать приобретенный объект недвижимости без уплаты НДФЛ, рост числа безналичных расчетов и др.) позволили в определенной степени минимизировать угрозы использования недвижимости в схемах ОД.
Кроме того, в последние годы в Российской Федерации наметился тренд на замещение услуг, оказываемых риелторами по подбору для клиента объектов недвижимости альтернативными электронными системами, реализованными в сети «Интернет». Целый ряд такого рода сервисов по подбору квартир организован банковскими структурами для продвижения на рынок ипотечных продуктов.
Факты использования инфраструктуры сектора для целей финансирования терроризма не выявлялись. Вместе с тем террористическими группами потенциально могут быть использованы доходы от продажи или сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего террористам.
Сектор риэлторов информирован о возможностях вовлечения в противоправную деятельность и о рисках ОД/ФТ, принимает меры по их недопущению.
Вывод: значительный масштаб сектора, наличие выявленных угроз и обозначенных уязвимостей, формируют вывод о повышенном уровне угрозы, умеренном уровне уязвимости, и, как следствие, умеренном уровне риска использования сектора для целей ОД и низком уровне риска ФТ.
МЕРЫ НАДЗОРНОГО РЕАГИРОВАНИЯ
МЕРЫ СУБЪЕКТОВ СЕКТОРА
© 2015–2026. Юридический центр «Догма». Все права защищены.
ИП Щеголихин Дмитрий Александрович. ИНН 583401208239.
E-mail: dogma58@bk.ru, Тел.: +7(960)317-73-88.
При любом использовании материалов с сайта ссылка на юридический центр «Догма» обязательна.
