Письмо ДФМиВК Банка России от 11.01.2021 № 12-4-2/6

Запрос от 16.12.2020 № 740ЦБ

Банк обращается с просьбой дать разъяснения по вопросам, касающимся исполнения требований Федерального закона № 115-ФЗ (в редакции Федерального закона № 208-ФЗ), в части квалификации операций в качестве подлежащих обязательному контролю, и Указания № 4936-У.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ операция с наличными и (или) безналичными денежными средствами, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую совершается данная операция, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает ее (код операций 8002).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Государственная регистрация прав осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) сведений об объекте недвижимости, право на которое регистрируется, в связи с:

1) возникновением права на созданный объект недвижимости;

2) возникновением права на образованный земельный участок;

3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением случая прекращения существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН);

4) переходом права на объект недвижимости;

5) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

6) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

7) ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами.

1. Верны ли выводы Банка, сделанные в том числе на основании разъяснений, изложенных в ответе Департамента финансового мониторинга и валютного контроля Банка России от 08.09.2020 № 12-4-4/3838 о том, что обязательному контролю по коду операции 8002 подлежит любая операция с наличными и безналичными денежными средствами, если она одновременно соответствует нижеперечисленным критериям:

• сумма, на которую совершается операция, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает ее;
• операция с денежными средствами совершается в рамках сделки, предметом которой является недвижимое имущество;
• операция по своему характеру представляет расчеты сторон по сделке за недвижимое имущество (например, покупателя с продавцом, участника долевого строительства с застройщиком, арендатора с арендодателем и пр.).

Операции, перечисленные ниже, не будут подлежать обязательному контролю, так как не являются расчетами по сделке с недвижимым имуществом:

• операции Банка по учету суммы полученного обеспечения по договору залога (например, корреспонденция счетов Дт914/Кт999, Дт999/Кт913);
• внесение наличных/перевод безналичных денежных средств на счет участника сделки его представителем, например, полученных им в результате совершения сделки с недвижимым имуществом.

Операции, перечисленные ниже, не будут подлежать обязательному контролю, так как при расчетах не используются клиентские счета, открытые в Банке:

• расчеты участников сделки с недвижимым имуществом в наличной форме, оформленные распиской (в том числе в случае, когда кредитные денежные средства, предназначенные для расчетов по сделке с недвижимым имуществом, зачислены с ссудного счета Банка (например, 455) на текущий счет заемщика — клиента Банка (например, 40817), являющегося покупателем недвижимости, которые в дальнейшем при представлении в Банк соответствующего зарегистрированного договора, выдаются клиенту со счета по приходно-кассовому ордеру и передаются продавцу в наличной форме, что оформляется распиской участников сделки, подтверждающей совершение сделки);
• расчеты участников сделки с недвижимым имуществом в наличной форме, осуществляемые через индивидуальный банковский сейф (депозитарную ячейку), в том числе по причине того, что Банк не участвует при расчетах участников сделки (Банк обеспечивает доступ к банковскому сейфу) и, соответственно, не располагает достоверной информацией о сумме денежных средств, фактически размещенной в банковском сейфе.

В случае, если вышеуказанный вывод Банка ошибочен, просим подтвердить в том числе следующий порядок заполнения показателей ФЭС:

1.1. В случае, расчетов по сделке, оформленных распиской:

• лицом, совершающим операцию, следует указывать физическое лицо — клиента Банка, (являющееся согласно договору купли — продажи покупателем недвижимого имущества), которому на счет 40817 Банком перечислены кредитные средства на покупку недвижимого имущества;
• получателем по операции следует указывать физическое лицо (являющееся согласно договору купли-продажи, продавцом недвижимого имущества), которое получает денежные средства в наличной форме, оформленной распиской;
• показатель «Основание совершения операции» (тип данных «Реквизиты документа» таблицы 2.8 Правил) заполняется сведениями о расписке сторон по сделке, а также о договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Также просим подтвердить вывод о том, что в случае указания в расписке нескольких продавцов и покупателей, то в соответствующие показатели ФЭС должны быть включены сведения о каждом из них.

1.2. В случае расчетов по сделке через индивидуальный банковский сейф (депозитарную ячейку):

• лицом, совершающим операцию, следует указывать физическое лицо — клиента Банка, являющееся покупателем недвижимого имущества, указанное в договоре аренды индивидуального банковского сейфа;
• получателем по операции следует указывать физическое лицо — клиента Банка, являющееся продавцом недвижимого имущества, указанное в договоре аренды индивидуального банковского сейфа, и которое получает денежные средства из сейфа;
• показатель «Основание совершения операции» (тип данных «Реквизиты документа» таблицы 2.8 Правил) заполняется сведениями о соответствующем договоре аренды индивидуального банковского сейфа, а также о договоре купли — продажи недвижимого имущества;
• в показателе «Сумма операции в валюте ее проведения» указывается сумма, которая по условиям договора купли-продажи недвижимого имущества подлежит размещению в индивидуальном банковском сейфе, так как иными сведениями Банк не располагает;
• в показателе «Назначение платежа» указывается текстовое описание основания проведения операции, так как при проведении операции соответствующий расчетный документ не используется (например, «Перевод денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества №… от…»);
• в показателе «Дата совершения (приостановления) операции» указывается дата первого посещения клиентом — участником сделки, которому предназначены денежные средства, размещенные в банковском сейфе.

2. Верно ли Банк понимает, что при направлении в уполномоченный орган сведений (по коду операции 8002) порядок формирования ФЭС по операции в нижеперечисленных случаях будет следующим:

Аккредитивная форма расчетов (счет 40901).

В случае если зачисление денежных средств на счет продавца недвижимого имущества производится со счета 40901 «Аккредитивы к оплате», то показатель «Основание совершения операции» (тип данных «Реквизиты документа» таблицы 2.8 Правил) заполняется как сведениями о платежном документе, на основании которого осуществляется операция по зачислению денежных средств на счет 40901, так и сведениями о платежном документе, сформированном Банком для совершения операции по списанию денежных средств со счета 40901 на счет продавца недвижимого имущества, а также о договоре купли-продажи недвижимого имущества, при этом:

• лицом, совершающим операцию, следует указывать физическое лицо,  являющееся покупателем недвижимого имущества, которое перечислило денежные средства на аккредитивный счет 40901, с которого в дальнейшем производится перевод денежных средств продавцу недвижимого имущества;
• получателем по операции следует указывать лицо, являющееся продавцом недвижимого имущества, которое получает денежные средства на свой лицевой счет, перечисленные Банком с аккредитивного счета 40901;
• номер счета плательщика — указывается лицевой счет физического лица — покупателя недвижимого имущества, с которого произведено зачисление денежных средств на аккредитивный счет для дальнейших расчетов с продавцом недвижимого имущества;
• номер счета получателя — указывается номер лицевого счета продавца недвижимого имущества, указанный в платежном документе;

Таким образом, сведения об аккредитивном счете в электронном сообщении будут отсутствовать;

• в показателе «Назначение платежа» указываются сведения из соответствующего поля платежного документа, на основании которого осуществляется расчет с продавцом недвижимого имущества.

При этом основанием для квалификации операции в качестве подлежащей обязательному контролю будет являться платежный документ, подтверждающий факт расчета с продавцом по сделке с недвижимым имуществом, то есть операция по перечислению денежных средств на счет продавца со счета 40901. В случае если таких продавцов по сделке с недвижимостью несколько (например, в связи с долевой собственностью), а аккредитивные счета открываются в пользу каждого продавца, то у Банка не возникает обязанности квалификации операции, совершаемой на сумму менее 3 000 000 рублей, как операции подлежащей обязательному контролю, в том числе при фактическом перечислении покупателем — клиентом Банка в рамках расчетов со всеми продавцами итоговой суммы, равной или превышающей 3 000 000 рублей.

Письмо ДФМиВК Банка России от 11.01.2021 № 12-4-2/6

Банк России не наделен правом официального толкования норм Федерального закона № 115-ФЗ (здесь и далее по тексту в редакции Федерального закона № 208-ФЗ ). Вместе с тем, Департамент считает возможным изложить свою позицию по поставленным в обращении вопросам.

По вопросу 1.

Позиция Департамента по вопросу отнесения расчетов в рамках сделки с недвижимым имуществом к операциям, подлежащим обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, содержится в письме Департамента от 08.09.2020 № 12-4-4/3838 (вопросы 1 — 4, 6 — 8, 15.1, 15.5).

Согласно указанной позиции, исходя из буквального прочтения нормы пункта 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, обязательному контролю подлежат любые операции с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемые в рамках сделки с недвижимым имуществом, совершаемые на сумму, равную либо превышающую 3 000 000 рублей, либо эквивалентную сумму в иностранной валюте.

При этом в рассматриваемой норме Федерального закона № 115-ФЗ отсутствует указание на то, что обязательному контролю подлежат исключительно расчетные операции, осуществляемые лицами, являющимися сторонами по сделке с недвижимым имуществом. Учитывая изложенное, вывод Банка, приведенный в абзаце 3 пункта 1 обращения является некорректным.

В соответствии с требованиями пунктов 1.1 и 4 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ обязательному контролю подлежат операции, совершаемые плательщиком и получателем наличных либо безналичных денежных средств в рамках сделки с недвижимым имуществом, совершенные непосредственно в кредитной организации, представляющей сведения о такой операции в уполномоченный орган.

Учитывая изложенное, операция по учету Банком суммы полученного обеспечения по договору залога, а также операция внесения самим клиентом либо его представителем на счет наличных денежных средств, полученных по сделке с недвижимым имуществом вне кредитной организации, не подлежат обязательному контролю.

При этом в случае, когда полученные по сделке с недвижимым имуществом наличные денежные средства вносятся клиентом, являющимся юридическим лицом, на свой счет в кредитной организации, такая операция будет подлежать обязательному контролю по коду 1011 . При формировании ФЭС в уполномоченный орган по указанной операции в показателе 64 «Дополнительные сведения» таблицы 3.2 Правил рекомендуем указать, что вносимые наличные денежные средства получены юридическим лицом по сделке с недвижимым имуществом.

Операция зачисления на счет клиента безналичных денежных средств подлежит обязательному контролю при наличии у кредитной организации информации, что такие денежные средства представляют собой оплату за недвижимое имущество.

С учетом требования пункта 4 статьи 6 Федерального закона  № 115-ФЗ расчеты по сделкам с недвижимым имуществом в наличной форме, совершенные вне кредитной организации, не подлежат обязательному контролю.

Позиция Департамента относительно операции по сделке с недвижимым имуществом, осуществляемой с использованием индивидуального банковского сейфа, содержится в письме Департамента от 08.09.2020 № 12-4-4/3838 (вопрос 13).

В дополнение к указанной позиции отмечаем, что при формировании ФЭС в уполномоченный орган по рассматриваемой операции показатели ФЭС заполняются следующим образом:

• показатели в отношении лица, совершающего операцию, — сведениями о владельце индивидуального банковского сейфа;
• показатели в отношении получателя по операции — сведениями о получателе денежных средств;
• показатель 8 «Дата совершения (приостановления) операции» таблицы 3.2 Правил — датой выдачи денежных средств из индивидуального банковского сейфа;
• показатель 24 «Основание совершения операции» таблицы 3.2 Правил — сведениями о договоре купли-продажи недвижимого имущества, а также иных документах, представляемых в банк в целях подтверждения права доступа получателя денежных средств к индивидуальному банковскому сейфу (в случае их наличия);
• показатель 19 «Сумма операции в валюте ее проведения» таблицы 3.2 Правил — суммой операции, определенной исходя из документов, являющихся основанием совершения операции;
• показатель 25 «Назначение платежа» таблицы 3.2 Правил — текстовым содержанием документа (документов), являющегося (являющихся) основанием совершения операции.

По вопросу 2.

В соответствии с пунктом 2 статьи 871 Гражданского кодекса Российской Федерации для исполнения аккредитива получатель средств представляет документы, в том числе в электронной форме, предусмотренные условиями аккредитива, в исполняющий банк или банк — эмитент. Исполняющий банк или банк — эмитент, получившие указанные документы, проверяют их в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня их получения, и принимают решение о выплате или об отказе от выплаты.

Учитывая изложенное, полагаем, что если исходя из документов, подтверждающих исполнение аккредитива, расчеты по аккредитиву осуществляются по сделке с недвижимым имуществом, то такая операция подлежит обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ (при условии ее совершения на установленную Федеральным законом № 115-ФЗ сумму).

Обязанность по направлению ФЭС в уполномоченный орган в рассматриваемой ситуации возникает у кредитной организации с момента исполнения аккредитива.

При представлении в уполномоченный орган сведений по операциям, подлежащим обязательному контролю по коду 8002 , при использовании аккредитивной формы расчетов показатели ФЭС следует заполнять следующим образом:

• показатель 24 «Основание совершения операции» таблицы 3.2 Правил — сведениями о договоре купли-продажи недвижимого имущества, о платежном документе, на основании которого денежные средства списаны со счета по аккредитиву в пользу получателя денежных средств, о платежном документе, на основании которого совершен перевод денежных средств в качестве покрытия по покрытому (депонированному) аккредитиву (при наличии соответствующей информации);
• показатели в отношении лица, совершающего операцию, — информацией о плательщике, по заявлению которого был открыт аккредитив;
• показатели в отношении получателя — информацией о лице, являющемся получателем денежных средств по аккредитиву;
• показатель 44 «Номер счета плательщика» таблицы 3.2 Правил — значением <00000000000000000000>;
• показатель 50 «Номер счета получателя» таблицы 3.2 Правил — информацией о счете лица, являющемся получателем денежных средств по аккредитиву;
• в показателе 25 «Назначение платежа» таблицы 3.2 Правил — содержанием соответствующего поля расчетного документа, на основании которого денежные средства списаны со счета по аккредитиву в пользу получателя по операции;
• в показателе 26 «Характеристика операции» таблицы 3.2 Правил может быть дополнительно отражена информация о номере счета плательщика, с которого был осуществлен перевод денежных средств в качестве покрытия по покрытому (депонированному) аккредитиву (при наличии соответствующей информации).

В случае если получателями по операции при использовании аккредитивной формы расчетов являются нескольких лиц, то, исходя из вышеприведенных разъяснений, в целях квалификации операции в качестве подлежащей обязательному контролю кредитной организации следует исходить из суммы списываемых со счета по аккредитиву денежных средств. В случае признания такой операции подлежащей обязательному контролю блок «Сведения о лицах, участвующих в проведении операции, а также выступающих выгодоприобретателями по операции» (строки 27-41 таблицы 3.2 Правил) повторяется для каждого получателя денежных средств.